ЗАЩИТА ПРАВ ПОКУПАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Церковников Михаил Александрович

кандидат юридических наук, магистр частного права, доцент Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ, государственный советник юстиции РФ 2-го класса

I. Требования покупателя к продавцу

ТРЕБОВАНИЯ ОБ ИСПОЛНЕНИИ ПРОДАВЦОМ ОБЯЗАННОСТИ В НАТУРЕ.

  • Неисполнение продавцом обязанности передать объект недвижимости и уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, иски по статьям 398 и 551 ГК РФ и их взаимосвязь: условия удовлетворения; конкуренция покупателей; регистрация и фактическое владение.
  • Ликвидация продавца до регистрации перехода права.
  • Признание права собственности за покупателем. Момент перехода риска.

ЮРИДИЧЕСКИЕ НЕДОСТАТКИ: передача объекта недвижимости не свободным от прав третьих лиц.

  • Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя: гарантия «титула» и гарантия от эвикции; условия, ограничение ответственности; вина продавца и неосмотрительность покупателя; размер убытков; процессуальная поддержка покупателя продавцом в виндикационном процессе.
  • Публично-правовые притязания.
  • Покупка самовольной постройки.
  • Купля-продажа чужого в постановлении Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 г.

ФАКТИЧЕСКИЕ НЕДОСТАТКИ: последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества.

  • Соотношение договорного требования и признания сделки недействительной, как совершенной под влиянием существенного заблуждения или обмана.

УСИЛЕНИЕ ЗАКОННЫХ ГАРАНТИЙ И НОВЫЕ ДОГОВОРНЫЕ МЕХАНИЗМЫ дополнительной защиты покупателя: соглашение о возмещении потерь (статья 4061 ГК РФ) и заверения об обстоятельствах (статья 4312 ГК РФ). Оформление. Последствия.

ОСОБЕННОСТИ ЗАЩИТЫ ПОКУПАТЕЛЯ «БУДУЩЕЙ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ»: постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 и дальнейшее развитие практики.

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ ПРИ ПРОДАЖЕ ЗДАНИЯ: от ничтожности или следования судьбе задания до «единого объекта».

II. Требования третьего лица к покупателю: рубежи защиты от виндикационного иска

ИСКОВАЯ ДАВНОСТЬ ПО ВИНДИКАЦИИ – особенности исчисления.

  • «Преемство» в давности на стороне истца и на стороне ответчика.
  • Соотношение с приобретательной давностью.
  • Проблема задавненного имущества.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПО ДОБРОСОВЕСТНОСТИ (абз. второй пункта 2 статьи 223 ГК РФ): защита покупателя по статье 302 ГК РФ.

  • Выбытие из владения помимо воли.
  • Презумпция добросовестности.
  • Момент, в который нужно быть добросовестным.

ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ: условия приобретения права собственности.

  • Соотношение с приобретением по абз. второму пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
  • Проблема добросовестности: ординарный гражданский оборот и приватизированное имущество.
  • Подход совместного постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29.04.2010 и дальнейшее развитие практики.

Дополнительные материалы